Comment fonctionne un prêt hypothécaire dans les grandes lignes à Lausanne

LA souscription d’un prêt hypothécaire est l’une des décisions financières les plus importantes que la plupart d’entre nous auront à prendre. Il est donc essentiel de comprendre ce à quoi vous vous engagez lorsque vous empruntez de l’argent pour acheter une maison.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?

Un prêt hypothécaire est un prêt accordé par une banque ou une autre institution financière pour aider un emprunteur à acheter une maison. La garantie de l’hypothèque est la maison elle-même, ce qui signifie que si l’emprunteur n’effectue pas ses paiements mensuels au prêteur et ne rembourse pas le prêt, le prêteur peut vendre la maison et récupérer son argent.

Comment fonctionne un prêt hypothécaire ?

Un prêt hypothécaire se compose de deux éléments principaux : le principal et les intérêts. Le principal est la somme d’argent spécifique que l’acheteur emprunte au prêteur pour acheter une maison. Si vous achetez une maison de 100 000 CHF , par exemple, et que vous empruntez la totalité des 100 000 CHF  à un prêteur, c’est le capital qui est dû. L’intérêt est ce que le prêteur vous facture pour emprunter cet argent, explique un conseiller principal en prêts immobiliers. En d’autres termes, les intérêts sont le coût que vous payez pour emprunter le principal. Les emprunteurs remboursent un prêt hypothécaire à intervalles réguliers, généralement sous la forme d’un paiement mensuel, qui se compose généralement du principal et des intérêts.

« Chaque mois, une partie de votre versement hypothécaire mensuel servira à rembourser le principal, ou solde hypothécaire, et une autre partie servira à payer les intérêts du prêt », explique M.

Qu’est-ce qui est inclus dans un versement hypothécaire ?

Selon votre contrat hypothécaire, votre paiement mensuel peut également inclure certains des frais suivants :

Impôts fonciers

Le prêteur peut percevoir les taxes foncières associées à la maison dans le cadre de votre paiement hypothécaire mensuel. Dans ce cas, l’argent perçu pour les taxes est conservé dans un compte séquestre, que le prêteur utilisera pour payer votre facture de taxes foncières lorsque les taxes seront dues.

L’assurance des propriétaires

L’assurance des propriétaires vous offre une protection en cas de catastrophe, d’incendie ou d’autre accident. Dans certains cas, le prêteur perçoit les primes d’assurance dans le cadre de votre facture hypothécaire mensuelle, place l’argent dans un compte bloqué et effectue les paiements à la compagnie d’assurance pour vous lorsque les primes sont dues.

Assurance hypothécaire

Votre paiement hypothécaire mensuel peut également inclure des frais pour ce que l’on appelle une assurance hypothécaire privée (AHP). Il s’agit d’un type d’assurance exigé par de nombreux prêteurs hypothécaires conventionnels lorsque la mise de fonds de l’acheteur est inférieure à 20 % du prix d’achat de la maison.

Types de prêts hypothécaires

Il existe plusieurs types de prêts hypothécaires à la disposition des consommateurs. Ils comprennent les prêts hypothécaires conventionnels à taux fixe, qui sont parmi les plus courants, ainsi que les prêts hypothécaires à taux ajustable (PHTA) et les prêts hypothécaires à taux plafond. Les acheteurs potentiels doivent rechercher l’option qui convient le mieux à leurs besoins.

Hypothèque à taux fixe

Le nom d’un prêt hypothécaire indique généralement la façon dont les intérêts s’accumulent. Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux fixe, par exemple, le taux d’intérêt est convenu au moment de la conclusion de l’achat et reste le même pendant toute la durée du prêt. Les prêts hypothécaires à taux fixe sont disponibles pour des durées allant jusqu’à 30 ans, l’option de 30 ans étant la plus populaire. Le fait de rembourser le prêt sur une plus longue période rend le paiement mensuel plus abordable. Quelle que soit la durée que vous préférez, le taux d’intérêt ne changera pas pendant toute la durée du prêt. C’est pourquoi les prêts hypothécaires à taux fixe sont un bon choix pour ceux qui préfèrent un paiement mensuel stable.

Hypothèque à taux variable (ARM)

Aux termes d’un prêt hypothécaire à taux variable, le taux d’intérêt que vous payez peut être augmenté ou diminué périodiquement en fonction de l’évolution des taux. Les ARM peuvent être une bonne idée lorsque leurs taux d’intérêt sont particulièrement bas par rapport au taux fixe sur 30 ans, surtout si l’ARM a une longue période de taux fixe avant qu’il ne commence à s’ajuster. « Certains exemples d’hypothèques à taux variable sont les hypothèques à taux variable 5/1 et 7/1 ». « Dans un ARM 5/1, le 5 correspond à une période initiale de cinq ans pendant laquelle le taux d’intérêt reste fixe, tandis que le 1 indique que le taux d’intérêt est susceptible d’être ajusté une fois par an. » Pendant la partie à taux ajustable d’un ARM, le taux d’intérêt appliqué est généralement basé sur un indice financier standard, tel que le taux d’indice clé établi par la Réserve fédérale ou le taux de financement sécurisé au jour le jour (SOFR).

« Les prêts hypothécaires à taux ajustable (ARM) suivent un indice de référence sélectionné et ajustent les paiements du prêt en fonction de l’évolution des taux d’intérêt », explique un vice-président exécutif  et responsable de la division des prêts à la consommation et des prêts hypothécaires de la banque.

Hypothèque ballons

Dans le cadre d’un prêt hypothécaire à taux variable, les paiements commencent par être faibles et augmentent ensuite pour atteindre un montant forfaitaire beaucoup plus élevé avant la fin du prêt. Ce type de prêt hypothécaire s’adresse généralement aux acheteurs qui auront un revenu plus élevé vers la fin du prêt ou de la période d’emprunt qu’au début. Il peut également constituer une bonne approche pour ceux qui prévoient de vendre la propriété avant la fin de la période de prêt. Pour ceux qui n’ont pas l’intention de vendre, une hypothèque ballon peut nécessiter un refinancement afin de rester dans la propriété. « Les acheteurs qui optent pour un prêt hypothécaire à taux variable peuvent le faire dans l’intention de refinancer le prêt à l’expiration de la durée du prêt ». « Dans l’ensemble, les prêts hypothécaires ballon sont l’un des types de prêts hypothécaires les plus risqués. »

Prêt hypothécaire FHA

Un prêt FHA est un prêt hypothécaire garanti par le gouvernement et assuré par l’Administration. « Ce programme de prêt est populaire auprès de nombreux acheteurs d’une première maison ». « Les prêts immobiliers FHA exigent des scores de crédit minimums moins élevés et, dans certains cas, des acomptes moins élevés, l’acompte moyen étant de 3,5 %. » Bien que le gouvernement assure les prêts, ces prêts sont offerts par des prêteurs hypothécaires approuvés par la FHA.

Prêt hypothécaire VA

Le prêt VA est un prêt garanti par le ministère suisse des Anciens Agent de l’état  qui nécessite peu ou pas de mise de fonds. Il est disponible pour les anciens agent de l’état , les militaires et les conjoints de militaires éligibles. Le prêt lui-même n’est pas réellement accordé par le gouvernement, mais il est soutenu par une agence gouvernementale, ce qui est conçu pour que les prêteurs se sentent plus à l’aise pour offrir le prêt. Grâce au soutien du gouvernement, les prêteurs proposent souvent ces prêts sans exiger de mise de fonds et avec des paramètres de crédit plus souples. Voir https://inp-finanz-romandie.ch/financement-immobilier/ pour en savoir plus !

Les risques particuliers des prêts hypothécaires

L’autorité de régulation du prêt hypothécaire et du crédit en Suisse a enquêté sur l’offre des institutions d’un type d’hypothèque qui diffère des hypothèques traditionnelles en permettant des périodes de grâce allant jusqu’à 30 ans. Les prêts hypothécaires assortis de longs délais de grâce sont de plus en plus courants sur le marché hypothécaire. Ces prêts ne sont pas destinés à tout le monde et ne devraient être accordés qu’à certains clients, comme les retraités qui veulent vivre de leur capital et qui peuvent supporter une augmentation importante du taux d’intérêt.

Les prêts à long terme

« Lorsque les consommateurs choisissent des prêts hypothécaires à long terme, leurs finances doivent pouvoir supporter le solde jusqu’à l’échéance. En cours de route, chaque consommateur peut passer par plusieurs étapes de sa vie qui peuvent modifier considérablement le montant qu’il peut se permettre. Cela affecte la capacité du consommateur à rembourser sa dette à l’échéance du prêt. Cette caractéristique et d’autres caractéristiques de ce type de prêt présentent des risques importants pour le client et nécessitent, à tout le moins, une orientation et une évaluation de crédit renforcées de la part des prêteurs hypothécaires. Les prêteurs hypothécaires doivent également penser à informer les clients des conditions particulières liées à ces prêts. Par exemple, ils peuvent être tenus de commencer à rembourser si le bien immobilier perd beaucoup de valeur », explique la responsable du bureau des consommateurs de L’autorité de régulation du prêt hypothécaire et du crédit en Suisse .

Un prêt qui ne convient pas à tout le monde

L’autorité de régulation du prêt hypothécaire et du crédit en Suisse a enquêté sur les quatre plus grands fournisseurs de prêts hypothécaires. Leur traitement des prêts hypothécaires à long terme a pour caractéristique commune que les prêts sont généralement accordés sur la base des mêmes critères. Les institutions ont informé l’autorité de régulation du prêt hypothécaire et du crédit en Suisse qu’elles limitent l’opportunité de prêt à une clientèle restreinte, qui est principalement constituée de consommateurs ayant de l’expérience dans le domaine du crédit hypothécaire et qui possèdent d’importants actifs en pleine propriété dans leurs biens immobiliers. Les consommateurs veulent surtout utiliser le prêt pour créer un espace de respiration dans leurs finances ou comme un prêt d’épargne.

L’autorité de régulation du prêt hypothécaire et du crédit en Suisse considère que le produit n’est approprié que pour un segment de clientèle limité et ne devrait pas être proposé à d’autres. Le groupe cible est encore plus restreint du fait que le produit est initialement un prêt à taux variable. Les retraités n’ont pas la possibilité d’adapter leurs revenus à l’augmentation des dépenses de la même manière que les salariés. L’autorité de régulation du prêt hypothécaire et du crédit en Suisse a également pris note de la condition spéciale que trois des institutions ont en ce qui concerne le changement de la nature du prêt. Dans ce cas, les institutions ont la possibilité, dans certains cas, de mettre fin à la période de grâce convenue et d’exiger le remboursement du prêt. Il s’agit d’une condition intrusive et inhabituelle dans la mesure où le risque de baisse de la valeur de l’hypothèque est transféré à l’emprunteur. L’autorité de régulation du prêt hypothécaire et du crédit en Suisse estime qu’une telle condition impose des exigences très élevées en matière d’évaluation de la situation financière de l’emprunteur, tant au moment de la souscription du prêt qu’au cours des 30 années suivantes.

Recommandations pour faire face aux longs délais de grâce

« Historiquement, le prêt hypothécaire s’est concentré sur la protection de l’emprunteur contre les risques financiers en les transférant à l’investisseur. Trois institutions sur quatre ont choisi de faire supporter à l’emprunteur les risques de baisse des prix de l’immobilier dans le cas des prêts hypothécaires amortissables étudiés. L’enquête montre que les prêteurs hypothécaires sont très conscients des enjeux de ce type de prêt et qu’ils s’engagent dans le processus de prêt à fournir des conseils appropriés afin que le consommateur ne coure pas de risques financiers disproportionnés par rapport à sa capacité financière. Les connaissances utiles que nous avons recueillies dans le cadre de l’enquête nous conduisent maintenant à quatre points d’attention lorsque nous conseillons les clients », déclare le chef d’unité. Recommandations de L’autorité de régulation du prêt hypothécaire et du crédit en Suisse concernant le traitement des prêts hypothécaires assortis de longs délais de remboursement.
Les établissements doivent disposer d’une instruction ou d’un document similaire sur l’orientation des prêts assortis de longues périodes de grâce.
L’emprunteur doit être informé le plus tôt possible lorsque l’établissement de crédit hypothécaire constate que le ratio prêt/valeur évolue dans un sens négatif.
La réduction de l’accès au refinancement hypothécaire doit être soulignée et expliquée clairement à l’emprunteur.
Il ne devrait pas être possible pour l’emprunteur de se retirer d’un prêt assorti d’un long délai de grâce. Un article proposé par: https://inp-finanz-romandie.ch

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?

Découvrez ce que sont les prêts hypothécaires et les principes de base de leur fonctionnement dans ce guide facile à comprendre.

Quels sont les différents types de prêts hypothécaires ?

Presque tous les prêts hypothécaires sont classés comme des prêts à remboursement anticipé, dans lesquels vous remboursez une partie du prêt et un peu d’intérêts chaque mois, ou des prêts à intérêt unique, dans lesquels vous ne payez que les intérêts chaque mois, puis vous remboursez la somme initialement empruntée à la fin de la durée du prêt.

Trouver les meilleures offres de prêt hypothécaire

Il est parfois possible de bénéficier d’un remboursement partiel et d’un paiement partiel des intérêts, mais c’est très rare. Au sein de ces deux catégories d’hypothèques, il existe plusieurs types de contrats différents parmi lesquels vous pouvez choisir. Les plus courantes sont les suivantes : les hypothèques à taux fixe, les hypothèques à taux révisable, les hypothèques à taux réduit et les hypothèques compensatoires. Vous pouvez obtenir un aperçu général de chacune d’elles dans ce guide des types d’hypothèques, ou cliquer sur les liens ci-dessus pour en savoir plus sur les différentes options.
Le type de prêt hypothécaire que vous choisissez n’est généralement valable que pendant un certain nombre d’années – généralement entre deux et dix ans – que l’on appelle période de lancement ou période d’offre. Après cela, vous passerez à un prêt hypothécaire à taux variable standard, dont le taux d’intérêt est généralement plus élevé. C’est la raison pour laquelle la plupart des gens choisissent de passer à un nouveau contrat – ce que l’on appelle un réhypothécaire – à ce moment-là.
Voici quelques éléments importants qui influenceront votre choix d’hypothèque et les offres qui vous sont proposées : le montant de votre dépôt le type de propriété que vous achetez – une maison, un appartement, une construction neuve, etc. la durée pendant laquelle vous souhaitez rembourser l’hypothèque (appelée « durée de l’hypothèque ») le montant des mensualités que vous pouvez vous permettre de payer si vous utilisez des programmes tels que l’assistance à l’achat. Un courtier en hypothèques indépendant sera en mesure de vous conseiller sur la meilleure option pour vous.

Comparer les offres

Quel que soit le type de prêt hypothécaire que vous choisissez, vous devrez payer des intérêts sur le prêt, mais vous ne devriez pas choisir une offre uniquement en fonction du taux d’intérêt. En effet, vous devrez également payer des frais pour la mise en place de votre prêt (souvent appelés frais de dossier), qui sont souvent plus élevés pour les prêts hypothécaires à faible taux. En fonction de votre situation, un prêt hypothécaire avec un taux d’intérêt légèrement plus élevé et des frais d’arrangement moins élevés pourrait vous convenir.

Qu’est-ce qu’un accord de principe pour un prêt hypothécaire ?

Lorsque vous êtes prêt à commencer à visiter des propriétés, les agents immobiliers peuvent vous demander si vous avez un accord de principe pour une hypothèque (AIP). Également connu sous le nom de décision de principe, l’AIP est une déclaration d’une banque indiquant qu’elle est, en principe, disposée à vous prêter une certaine somme d’argent, sous réserve de la réussite des contrôles d’accessibilité financière. Le fait d’avoir un AIP peut aider à prouver votre budget aux agents immobiliers et à montrer aux vendeurs que vous êtes un acheteur sérieux. Cependant, il n’est pas toujours nécessaire d’en avoir un et, dans certains cas, cela peut nuire à votre cote de crédit. Demandez donc aux agents immobiliers de votre région si vous en avez besoin avant de faire votre demande.

Quelle est la durée d’une offre de prêt hypothécaire ?

Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire et que vous recevez une offre officielle d’un prêteur, celle-ci n’est généralement valable que pendant un certain temps. La plupart des offres de prêt hypothécaire durent de trois à six mois – bien que des offres plus longues soient disponibles pour les maisons neuves – et si vous n’effectuez pas votre achat dans ce délai, vous devrez demander une prolongation. Dans certains cas, cela signifie que vous devrez repasser par les évaluations d’accessibilité financière de la banque.

Qu’est-ce qu’un courtier en prêts hypothécaires ?

La recherche d’un prêt hypothécaire peut être compliquée, mais vous pouvez gagner du temps et de l’argent en faisant appel à un courtier en prêts hypothécaires (un conseiller professionnel qui peut trouver et demander un prêt en votre nom). Certains prêts hypothécaires ne sont disponibles que par le biais de courtiers (« intermédiaires »), mais dans d’autres cas, c’est le contraire qui est vrai et vous ne pourrez obtenir l’offre que si vous faites la demande vous-même. Un courtier qui couvre l’ensemble du marché doit examiner l’ensemble du marché hypothécaire et vous recommander l’offre qui vous convient. Voir https://fr.wikipedia.org/wiki/Hypoth%C3%A8que pour en savoir plus !

 

10 conseils pour préparer un prêt hypothécaire

Vous avez vérifié votre crédit et décidé que le moment est venu d’acheter ? Vérifiez ces dix étapes avant de vous aventurer chez votre courtier en prêts hypothécaires et vous aurez une longueur d’avance !

1. Commencez par votre rapport de crédit

La première chose que les prêteurs feront probablement lorsque vous demanderez un prêt hypothécaire sera de vérifier votre crédit ; vous devriez en faire autant. Il n’y a pas de meilleur moment pour surveiller régulièrement votre crédit que lorsque vous essayez de prouver votre solvabilité à un prêteur afin d’obtenir les meilleurs taux possibles. Vous voulez vous assurer que votre rapport de crédit est aussi précis que possible, que vos scores sont là où vous voulez qu’ils soient et que personne d’autre n’a accès à votre crédit, ce qui pourrait nuire à vos scores.

2. Ensuite, mettez de l’ordre

Une fois que vous aurez consulté régulièrement votre dossier de crédit, vous serez en mesure de voir où vous en êtes. Contestez toute inexactitude auprès des trois agences d’évaluation du crédit et mettez tout en ordre. Si votre ratio dette/crédit est trop élevé, le suivi de votre score au fil du temps vous montrera comment votre score pourrait évoluer. Si vous voyez des comptes que vous n’avez pas ouverts ou des adresses qui ne sont pas les vôtres, prenez immédiatement des mesures pour enquêter sur ce qui pourrait être une fraude d’identité.

3. Faites vos devoirs

Oui, le mot « devoirs » nous fait aussi frémir, mais cette fois, la récompense est bien plus importante que la mémorisation de théorèmes de géométrie ou du tableau périodique. Vous trouvez une maison, mais vous prenez également un engagement financier avec lequel vous devrez vivre pendant des années : obtenez la meilleure offre possible. Faites des recherches exhaustives sur les prêts, les taux et les courtiers avant de signer ou de vous engager. Si vous faites ce travail difficile maintenant, vous obtiendrez un meilleur taux et de meilleures conditions en bout de ligne.

4. Soyez réaliste quant à ce que vous pouvez vous permettre

L’accession à la propriété est peut-être un rêve, mais il faut aussi garder un pied sur terre. Si vous recherchez un taux qui vous obligera à verser un acompte de 20 % et que vous n’avez qu’environ 5 %, faites vos calculs en fonction du taux que vous pourrez obtenir.

5. Comprenez le fonctionnement des prêteurs

Votre cote de crédit, sur laquelle les prêteurs fondent une grande partie de leurs décisions concernant le montant et le taux de votre prêt, est le reflet de leur confiance dans votre capacité à les rembourser. En un mot, plus votre cote de crédit est élevée, plus il vous sera facile d’obtenir le montant et le taux que vous souhaitez.

6. Décidez comment vous allez financer votre projet

Une fois que vous avez recherché les types de financement disponibles, déterminez ce qui convient le mieux à votre situation financière lors de l’achat d’une maison : Un prêt hypothécaire de 15 ans ou de 30 ans, ajustable ou fixe. Si vous recherchez la sécurité et la garantie que les paiements n’augmenteront pas, un prêt hypothécaire à taux fixe pourrait être la solution. Si vous pensez que les taux hypothécaires peuvent encore fluctuer et que vous voulez plus de souplesse, envisagez un prêt hypothécaire à taux variable.

7. Plus votre mise de fonds est importante, plus vos options sont vastes.

Comme au point 4, il est important d’être réaliste. Ainsi, dans un cadre réaliste de ce que vous pouvez vous permettre, plus votre mise de fonds est élevée, meilleures sont vos conditions. L’époque des versements initiaux nuls, en particulier pour un prêt hypothécaire, semble toucher à sa fin. En versant un acompte plus important dès le départ, vous vous assurez de payer moins chaque mois.

8. Vérifiez les pénalités de remboursement anticipé

Une autre chose à garder à l’esprit lorsque vous trouvez le prêt hypothécaire idéal est de savoir si vous serez pénalisé en cas de remboursement anticipé. Certains propriétaires doublent leurs paiements pour arriver plus tôt à la fin de leur terme – régulièrement ou lorsqu’ils ont une rentrée d’argent. Vérifiez et assurez-vous que vous ne serez pas pénalisé pour avoir atteint votre objectif plus tôt !

9. Adoptez une approche ciblée, plutôt qu’une approche isolée, pour les demandes de prêt hypothécaire.

N’oubliez pas que chaque fois que vous demandez un prêt, y compris un prêt hypothécaire, l' »enquête difficile » effectuée par les prêteurs apparaît dans votre dossier de crédit et fait baisser temporairement votre score. Faire plusieurs demandes de prêt hypothécaire sur une période de deux semaines ne compte que pour une seule enquête, mais si vous faites traîner les choses en longueur et que vous sollicitez autant de prêteurs sur une période plus longue, vous finirez par nuire à votre pointage, ce qui pourrait se traduire par un taux inférieur à celui que vous espériez.

10. « Pas maintenant » ne signifie pas « jamais ».

L’accession à la propriété n’est tout simplement pas une option réaliste pour tout le monde à l’heure actuelle, malgré ce qui peut sembler être des taux hypothécaires uniques dans une vie. Si vous faites partie de cette catégorie, ne désespérez pas. Votre situation financière pourrait changer, l’économie est encore très changeante et n’oubliez pas que la crise hypothécaire actuelle a impliqué un grand nombre d’acheteurs de maison qui se sont mis dans une situation excessive. Lorsqu’il s’agit d’un achat important comme une maison, le choix du moment est crucial. Voir : https://www.bcv.ch/ pour en savoir plus !