Comment fonctionne un prêt hypothécaire dans les grandes lignes à Lausanne

LA souscription d’un prêt hypothécaire est l’une des décisions financières les plus importantes que la plupart d’entre nous auront à prendre. Il est donc essentiel de comprendre ce à quoi vous vous engagez lorsque vous empruntez de l’argent pour acheter une maison.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?

Un prêt hypothécaire est un prêt accordé par une banque ou une autre institution financière pour aider un emprunteur à acheter une maison. La garantie de l’hypothèque est la maison elle-même, ce qui signifie que si l’emprunteur n’effectue pas ses paiements mensuels au prêteur et ne rembourse pas le prêt, le prêteur peut vendre la maison et récupérer son argent.

Comment fonctionne un prêt hypothécaire ?

Un prêt hypothécaire se compose de deux éléments principaux : le principal et les intérêts. Le principal est la somme d’argent spécifique que l’acheteur emprunte au prêteur pour acheter une maison. Si vous achetez une maison de 100 000 CHF , par exemple, et que vous empruntez la totalité des 100 000 CHF  à un prêteur, c’est le capital qui est dû. L’intérêt est ce que le prêteur vous facture pour emprunter cet argent, explique un conseiller principal en prêts immobiliers. En d’autres termes, les intérêts sont le coût que vous payez pour emprunter le principal. Les emprunteurs remboursent un prêt hypothécaire à intervalles réguliers, généralement sous la forme d’un paiement mensuel, qui se compose généralement du principal et des intérêts.

« Chaque mois, une partie de votre versement hypothécaire mensuel servira à rembourser le principal, ou solde hypothécaire, et une autre partie servira à payer les intérêts du prêt », explique M.

Qu’est-ce qui est inclus dans un versement hypothécaire ?

Selon votre contrat hypothécaire, votre paiement mensuel peut également inclure certains des frais suivants :

Impôts fonciers

Le prêteur peut percevoir les taxes foncières associées à la maison dans le cadre de votre paiement hypothécaire mensuel. Dans ce cas, l’argent perçu pour les taxes est conservé dans un compte séquestre, que le prêteur utilisera pour payer votre facture de taxes foncières lorsque les taxes seront dues.

L’assurance des propriétaires

L’assurance des propriétaires vous offre une protection en cas de catastrophe, d’incendie ou d’autre accident. Dans certains cas, le prêteur perçoit les primes d’assurance dans le cadre de votre facture hypothécaire mensuelle, place l’argent dans un compte bloqué et effectue les paiements à la compagnie d’assurance pour vous lorsque les primes sont dues.

Assurance hypothécaire

Votre paiement hypothécaire mensuel peut également inclure des frais pour ce que l’on appelle une assurance hypothécaire privée (AHP). Il s’agit d’un type d’assurance exigé par de nombreux prêteurs hypothécaires conventionnels lorsque la mise de fonds de l’acheteur est inférieure à 20 % du prix d’achat de la maison.

Types de prêts hypothécaires

Il existe plusieurs types de prêts hypothécaires à la disposition des consommateurs. Ils comprennent les prêts hypothécaires conventionnels à taux fixe, qui sont parmi les plus courants, ainsi que les prêts hypothécaires à taux ajustable (PHTA) et les prêts hypothécaires à taux plafond. Les acheteurs potentiels doivent rechercher l’option qui convient le mieux à leurs besoins.

Hypothèque à taux fixe

Le nom d’un prêt hypothécaire indique généralement la façon dont les intérêts s’accumulent. Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux fixe, par exemple, le taux d’intérêt est convenu au moment de la conclusion de l’achat et reste le même pendant toute la durée du prêt. Les prêts hypothécaires à taux fixe sont disponibles pour des durées allant jusqu’à 30 ans, l’option de 30 ans étant la plus populaire. Le fait de rembourser le prêt sur une plus longue période rend le paiement mensuel plus abordable. Quelle que soit la durée que vous préférez, le taux d’intérêt ne changera pas pendant toute la durée du prêt. C’est pourquoi les prêts hypothécaires à taux fixe sont un bon choix pour ceux qui préfèrent un paiement mensuel stable.

Hypothèque à taux variable (ARM)

Aux termes d’un prêt hypothécaire à taux variable, le taux d’intérêt que vous payez peut être augmenté ou diminué périodiquement en fonction de l’évolution des taux. Les ARM peuvent être une bonne idée lorsque leurs taux d’intérêt sont particulièrement bas par rapport au taux fixe sur 30 ans, surtout si l’ARM a une longue période de taux fixe avant qu’il ne commence à s’ajuster. « Certains exemples d’hypothèques à taux variable sont les hypothèques à taux variable 5/1 et 7/1 ». « Dans un ARM 5/1, le 5 correspond à une période initiale de cinq ans pendant laquelle le taux d’intérêt reste fixe, tandis que le 1 indique que le taux d’intérêt est susceptible d’être ajusté une fois par an. » Pendant la partie à taux ajustable d’un ARM, le taux d’intérêt appliqué est généralement basé sur un indice financier standard, tel que le taux d’indice clé établi par la Réserve fédérale ou le taux de financement sécurisé au jour le jour (SOFR).

« Les prêts hypothécaires à taux ajustable (ARM) suivent un indice de référence sélectionné et ajustent les paiements du prêt en fonction de l’évolution des taux d’intérêt », explique un vice-président exécutif  et responsable de la division des prêts à la consommation et des prêts hypothécaires de la banque.

Hypothèque ballons

Dans le cadre d’un prêt hypothécaire à taux variable, les paiements commencent par être faibles et augmentent ensuite pour atteindre un montant forfaitaire beaucoup plus élevé avant la fin du prêt. Ce type de prêt hypothécaire s’adresse généralement aux acheteurs qui auront un revenu plus élevé vers la fin du prêt ou de la période d’emprunt qu’au début. Il peut également constituer une bonne approche pour ceux qui prévoient de vendre la propriété avant la fin de la période de prêt. Pour ceux qui n’ont pas l’intention de vendre, une hypothèque ballon peut nécessiter un refinancement afin de rester dans la propriété. « Les acheteurs qui optent pour un prêt hypothécaire à taux variable peuvent le faire dans l’intention de refinancer le prêt à l’expiration de la durée du prêt ». « Dans l’ensemble, les prêts hypothécaires ballon sont l’un des types de prêts hypothécaires les plus risqués. »

Prêt hypothécaire FHA

Un prêt FHA est un prêt hypothécaire garanti par le gouvernement et assuré par l’Administration. « Ce programme de prêt est populaire auprès de nombreux acheteurs d’une première maison ». « Les prêts immobiliers FHA exigent des scores de crédit minimums moins élevés et, dans certains cas, des acomptes moins élevés, l’acompte moyen étant de 3,5 %. » Bien que le gouvernement assure les prêts, ces prêts sont offerts par des prêteurs hypothécaires approuvés par la FHA.

Prêt hypothécaire VA

Le prêt VA est un prêt garanti par le ministère suisse des Anciens Agent de l’état  qui nécessite peu ou pas de mise de fonds. Il est disponible pour les anciens agent de l’état , les militaires et les conjoints de militaires éligibles. Le prêt lui-même n’est pas réellement accordé par le gouvernement, mais il est soutenu par une agence gouvernementale, ce qui est conçu pour que les prêteurs se sentent plus à l’aise pour offrir le prêt. Grâce au soutien du gouvernement, les prêteurs proposent souvent ces prêts sans exiger de mise de fonds et avec des paramètres de crédit plus souples. Voir https://inp-finanz-romandie.ch/financement-immobilier/ pour en savoir plus !

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